Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est un contrat par lequel deux parties se partagent les droits de propriété pour une période de temps fixe, déterminée à l'avance.


LA NUE- PROPRIÉTÉ

Investisseurs concernés

Contribuable en activité, fortement imposé sur les revenus et/ou le patrimoine, n'ayant pas besoin de revenus complémentaires pour vivre mais désirant se constituer un patrimoine tout en diminuant la charge d'impôts issue de ses autres revenus immobiliers ou de son patrimoine taxé à I'ISF.

LES AVANTAGES

• La constitution d'un patrimoine avec une forte décote par rapport au prix de la pleine propriété des parts.

Avantages fiscaux

• La recherche de gain d'impôts en utilisant l'effet de levier fiscal. Par l'utilisation du crédit in-fine grâce à l'acquisition à crédit, couplée avec une assurance-vie. Cette formule va permettre de rembourser la totalité de l'emprunt au terme, tout en réduisant l'échéance de remboursement et en déduisant le montant des intérêts déductibles de ses revenus fonciers existants.
Effet de levier fiscal.
Le nu-propriétaire se retrouve, au bout du contrat, avec 100 % du capital revalorisé en n'ayant investi, au départ, que 40 % d'apport.
• L'acquisition en nue-propriété permet de ne pas être assujettie à I'ISF. Mieux encore, le crédit souscrit représente un passif déductible de son patrimoine.
• A l'issue de la convention, le nu-propriétaire percevra la totalité des revenus de la pleine propriété. Il pourra d'ailleurs exonérer ces revenus en utilisant les déficits fonciers générés pendant la convention mais non imputés et ce pendant 10 ans.


L’USUFRUIT

L’usufruitier est :

• Un contribuable disposant de déficits fonciers non imputés.
• Une société désirant "booster" ou réguler ses résultats ou une compagnie d'assurance désirant soutenir le rendement de ses contrats en profitant du fort rendement généré.

LES AVANTAGES

• L'effet de levier des revenus.
En ne payant qu'une part de la pleine propriété, l'usufruitier bénéficie de la totalité des revenus. Le taux de rendement annuel est ainsi très élevé, l'usufruitier pourra conserver une partie de son revenu pour la reconstitution de son capital.
• Exonération d'impôts des revenus perçus.
Dans la mesure où l'usufruitier dispose de déficits fonciers non imputés, il percevra les revenus du bien démembré en franchise fiscale, à due concurrence des déficits préexistants.